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樓市調控走向資金層面預售款監管會否重洗房

2020.01.16 来源: 浏览:0次

预售资金监管在全国兴起

7月10日,武汉市房管局下发通知,将预售资金监管的三类比例分别下调10%对商品房达到结构封顶并已支付工程费用的开发企业,重点监管资金调整为项目总预售款的15%;对项目进度达到1/2并已支付相应工程费的,调整为20%;未支付工程费用的,调整为25%

同时,对房地产开发企业申请使用监管资金进行了严格规定取得商品房预售许可证1个月后,申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的 5%;结构封顶的,累计申请不得超过75%;竣工验收的,累计申请不得超过95%

从去年10月份起,武汉开始实施商品房预售资金监管,购房预售款进入监管的开发商账户不少业内人士认为,此次虽然下调了预售资金监管比例,但同时对申请使用进行严格规定,实际上加强了对预售资金使用的监管

对于房地产市场来说,预售资金监管并非新政策早在2010年,北京就实施了《商品房预售资金监督管理暂行办法》7月1日起,北京市开始执行修改后的新《办法》,要求商品房预售资金必须在项目达到一定进度后按计划支取,开发商支取预售款由原来的4个节点,增加了1—2个使用节点经适房预售资金也纳入了监管

除此之外,青岛等城市纷纷出台新的商品房预售资金监管办法,加强对购房人交纳房款的监管据统计,目前,全国已有 0多个城市出台了相应的监管制度这一还在不断扩大安徽宿州、江苏盐城、安徽安庆等三四线城市也纷纷先后进来,从7月1日开始对新建商品住宅实施预售款监管

中小开发商的资金压力较大

商品房预售金是房地产开发企业的主要资金来源特别是中小开发商自有资金有限,融资渠道相对狭窄,很大程度上都依赖预售款业内人士认为,加强对预售资金的监管,卡住了开发商的一条资金渠道,房地产市场又将面临新一轮的洗牌

北京美联市场研究部高级经理张磊分析,加强预售资金监管,房企的融资能力以及自身资金的调配能力将受到考验,需要合理的调配每个节点的用款额度一些缺乏成本控制经验或是业务面较窄、融资手段较单一的中小型房企将受到较大影响同时,由于资金压力的增加,房企在土地市场上或将一改“大无畏”的拿地风格,促进土地市场降温

“中小房企的主要资金来源是靠卖房子,也就是销售回款现在这条腾挪之路也被堵死了,那么他们必将面临资金考验”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为,预售资金大约占开发商资金的三分之一,“冻结”这一部分资金对实力雄厚的大型房企来说可能影响不大,但对中小房企的打击就会比较重

武汉某大型房地产企业副总经理姚泽春说,目前市场由于“钱荒”影响还未散去,各大行都收紧房贷,开发更是难上加难,、等融资渠道也明显收窄,中小开发商的资金压力较大,严控预售资金无异于“雪上加霜”

浦江中国市场研究总监梅水雄说,中小房企的银行贷款利息、前期设计、营销策划等成本都依赖于预售资金预售资金被监管后,房企资金压力必然加大,开发难度上升,扛不住的中小房企很可能被淘汰

预售资金监管或将长期执行

房地产调控大致可以从供给层面、需求层面和资金层面等三个方面下手中国楼市调控逐渐向资金层面迈进,预售资金监管或将长期执行下去

对于市场普遍预期的销售旺季,张磊说,这项政策刚好赶在“金九银十”之前实施,有利于增加房企的风险防范意识,调节市场预期

但也有专家对预收资金监管的调控效果心存忧虑中南政法大学房地产研究所所长张东认为,预售资金监管主要是为了防止开发商挪用资金,将部分实力不足的中小企业淘汰出局“个人认为,实质效果还得看实际操作的执行力度以及长远影响”

梅水雄说,预售资金监管从严会增加有效供给,但不一定导致房价下降因为每个房企都会根据自己项目的供应量、优势特点和库存情况、销售进度等因素来确定销售价格“房企一旦遇到资金周转困难,必然想方设法从市场补充资金,由此带来的融资成本增加,可能会以提高房价的方式进行转移”

“预售资金是由银行、监理单位多方监管,但开发商销售是动态进行的,银行很难天天盯着开发商的销售款什么时候交给银行很大程度上靠自觉”张东建议,在设立预售资金监管制度的同时,还应建立土地拍卖、期房转让及现房销售等配套制度,确保整个预售过程的规范性,防范楼市中存在的危机,确保市场长期稳定发展

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